新城控股大宗交易近3天减持地产黑马“失蹄”

回溯近几年新城控股的大宗交易,事实上并不频繁,近3天的5笔交易超过前几年一年的大宗交易数量,2017、2018年全年才各有3笔。

从沪股通的情况来看,近2天的交易都是对新城控股减持,包括7月2日减持23.75万股,3日减持11.47万股。不过,这两笔减持相对沪股通整体持股超过3100万股的体量,出逃的量不过百分之一。

港股方面,通过港股通买卖新城发展控股的情况,近两日买入卖出操作都有,7月2日增持61.8万股,3日则减持74.4万股。

地产黑马“失蹄”

新城地产是房地产界的一匹黑马,凭借三四线城市的广泛布局,公司规模得以快速扩张。在地产业内人士眼中,新城一直是一家外表低调内在狼性的公司,工作强度极大,几年前开始,公司很多部门例会就习惯放在周末,员工对此也是有所怨言。

2018年,在克而瑞研究中心编制的排行榜上,新城控股的销售金额及销售面积全国排名历史性地进入前十,分列行业第8位和第7位。

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新城控股以“住宅+商业”为其核心经营模式,在城市布局方面以上海为中枢,长三角为核心,同时开发环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地,报告期内,公司进入全国98个大中型城市,销售面积1812.06万平方米,同比增长95.21%,初步实现全国化布局。

时至今日,王振华的资本帝国中已拥有A股上市公司新城控股(601155.SH)、港股上市公司新城发展控股(HK.01030)和新城悦(HK.01755)。截至今年一季度,新城控股股东约有3.8万户。

规模和业绩的飞速增长,使得新城控股成为A股市场上最炙手可热的地产股。截至7月3日,300地产(SZ29952)累计涨幅仅为25%,地产龙头股万科(000002)累计涨幅为22.46%,但新城控股同期涨幅高达88.01%,呈领跑地产股之势,其涨幅甚至超过白马股中国平安、招商银行、恒瑞医药。

债务危机或被引爆

新城控股疯狂扩张的背后,是大举拿地。2018年报显示,新城控股共计新增土地储备164幅。与此同时,新城的负债规模也在飙升。

新城控股的控股股东为富域发展集团,富域发展集团持有新城控股61.06%的股权,此外,新城控股还有6.11%股权债常州德润手上,这两者加起来共持有新城控股67.17%股权。

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而无论是富域发展还是常州德润,他们的唯一股东均为香港创拓,再往上行,新城发展控股的第一大股东是富域香港,持股比例为71.23%,而王振华通过两层离岸公司,全资控制富域香港。也就是说王振华持有新城发展71.23%股权。

按照惯例,上市公司实际控制人出事或遭受强制措施而不能履行公司管理职责,往往直接触发企业存续期融资的违约,以及后续融资。此番王振华被拘,极有可能引爆新城系公司的债务危机。

先看H股上市平台新城发展控股,目前新城发展在存续期内的共有5笔债,最早一笔到期日在2019年7月21日。若刨除新城控股在内,新城发展的负债总额为140.0亿元。

到2018年末,新城发展现金及等价物账面值由2017年的205.4亿元增至2018年的412.14亿元。同期,新城发展未偿还的借贷及可转换债券为835.72亿元,其中270.57亿元将于一年内偿还。

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再来看看新城控股方面。

2018年末,新城控股资产总额为3303.2亿元,比上年增加79.98%;负债总额为2793.6亿元,比上年增加77.32%。其中,流动负债为2255.0亿元,比上年增加72.82%,非流动负债538.7亿万元,比上年增加99.00%。目前新城在存续期的债券有21笔,包括超短融、公司债、私募债、中期票据、定向工具等,总规模为257.55亿元。新城控股最快到期的一笔债务是19新城控股SCP001,2019年10月11日到期,当前余额为6亿元。除此之外,2020年到2024年共有20笔债务到期。

新城控股2018年报显示,至期末,公司短期负债为22.7亿元,一年内到期的非流动负债为107.5亿元,同期公司货币资金为400.09亿元。

由于新城控股期末账上资金充足,足以偿付短债,但一旦实控人被刑拘的事件发酵导致“黑天鹅事件”发生,新城控股如何维持经营,仍是未知数。

公司面临道德拷问

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2019年7月3日晚9点,位于上海市普陀区中江路388弄的新城控股总部大楼灯火通明。由于实际控制人王振华被刑事拘留,让整个新城集团充满了紧张和压抑的氛围。

同日晚间,新城控股发布了关于公司董事长变更的通知。8人参加,8人同意,1小时内完毕,快速又冷静。新任董事长为王振华的儿子王晓松,一个85后的少帅。

王晓松,王振华之子,男,1987年12月生,2009年毕业于南京大学环境科学专业,本科学历。曾任江苏新城地产股份有限公司常州公司工程部土建工程师、上海公司工程部助理经理、项目总经理,江苏新城地产股份有限公司总裁助理、董事兼总裁。现任公司董事兼总裁、新城发展控股有限公司非执行董事。

7月4日凌晨,新城控股官网已经将王振华的个人介绍以及相关新闻全部删掉。但伤害已经造成,且无法删除。

在这个夜晚,很多新城员工也受到了周围朋友的各种问询,甚至都不好意思说自己是新城员工。而对于整个地产行业而言,亦受到冲击。“我以后可能不会考虑加入新城控股,除了财务危机外,他们人才危机可能也是隐患。”一位房企高管点评。

同样的压力,或许还将来自销售端,来自客户的拷问。

“这件事情几乎所有人都知道,那么对于新城这个品牌的伤害是巨大的,对于很多购房者而言,可能会带来更多的不确定性。”上述买方基金经理分析。

这样的信任危机,很快也会折射在现金流层面,股票跌停只是一个层面,如果后续的融资受阻,对于企业会是巨大的打击。新城的许多中小股东都表达了对股价的担忧。“我希望管理层可以出台停牌决定,不然股价会不可控制下跌。”一位新城股东告诉记者。

根据新城披露的数据,公司1-5月累计合同销售金额约928.69亿元,比上年同期增长38.17%;累计销售面积约796.16万平方米,比上年同期增长47.75%。

按照原有计划,新城今年的销售目标是2700亿。此前,市场曾担忧公司销售会受到三四线城市降温的拖累,但如今看来压力将更多源于内部。

32岁的王晓松火线接任董事长,这位曾经因为个人感情受到父亲阻拦而从公司闪辞再闪归的青年,能担得起排山而至的重负吗?

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