房地产当前的回报溢价是合理的,你可能不知道

如今,有关房地产和债券的投资辩论并不公平,截至2012年2月5日,美国10年期国债收益率为2.6%,而根据市场和资产类型的不同,房地产平均上限利率(实质上是一种无杠杆收益率)在4.5%至7.5%之间。由于这些都是平均上限利率,一些房地产市场和产品类型让投资者失去了更高的回报,我们买入的市场一直提供8-11%的无杠杆收益率。许多人会认为,房地产当前的回报溢价是合理的,因为房地产的风险在增加,让我们来探究一下这个断言。

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1、债券无风险论

一些学者和投资专业人士认为,目前微不足道的美国国债收益率是无风险利率,当然,这并不完全准确,虽然政府可以通过增税和印钞来支付账单,但政府不会对其持有的债务(债券)违约,这并不是绝对肯定的事。虽然我认为这种情况短期内不太可能发生,但帝国确实会衰落,而且通常是由于资产负债的问题。16世纪的西班牙、革命前的法国和奥斯曼帝国都被债务压垮了,西班牙可以说是世界上第一个超级大国,拥有无敌舰队和庞大而昂贵的帝国,在大约150年的时间里,西班牙债务违约的次数不少于14次。

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此外,在当前人为压低利率的环境下,长期债券(尤其是债券基金)实际上显得风险很大,利率只有一条路可走,即脱离目前的基础水平,当利率最终回到历史平均水平时,债券价格将会下降。虽然直接债券持有人可以通过持有债券直至到期来避免本金损失,但这些美元不太可能拥有与当初购买这些债券时相同的购买力。

2、通过印刷机的通货膨胀——隐性的违约

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你可能不知道,美国政府沉迷于债务,我们的国家债务现在已经超过17.5万亿美元,我们如何把自己从这个财富黑洞中挖出来呢?每个美国家庭都知道,最保守的减少债务的方法是通过削减可自由支配开支的紧缩措施。换句话说,勒紧裤腰带,不要把钱花在你不需要的东西上,然而,美国政界人士似乎既没有勇气、也没有政治资本来实施必要但艰难的福利改革。或许避免削减开支是正确的举措(紧缩措施延长了许多国家的复苏),只有时间才能告诉我们答案,但如果我们忽视资产负债问题,唯一的选择就是让我们的货币缓慢贬值。这正是美联储通过购买大量新发行的债券(量化宽松),并在一段前所未有的时间内保持联邦基金利率接近0%所做的事情,这些措施几乎确保了未来的通货膨胀。

美元贬值将通过降低美国名义债务的实际价值,来解决政府的巨额债务问题。这是一种明智的违约方式,因为政府可以用更便宜的钱偿还债券持有人,这只是一种微妙的方式来违约我们的国债,因为它避免了与以下报纸标题有关的恐慌:《美国历史上首次债务违约,信心和股市崩溃》。综上所述,债券目前为投资者提供的是如下几方面:

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或者,你也可以直接投资房地产,这将为投资者提供高得多的回报和强大的通胀对冲。

3、房地产的通胀优势

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根据TIAA-CREF最近委托进行的一项研究显示,商业地产的回报率在5年的持有期内击败了通货膨胀,其概率为84%。该研究还证实,在短期内,商业地产收益与通货膨胀之间存在中度相关(0.38),而10年期国债与通货膨胀之间存在负相关(- 0.29)。因此,虽然不完全相关,但房地产有助于对冲投资者的投资组合,以抵御通货膨胀。下列结构性优势使房地产在通货膨胀期间的表现优于其他资产类别:

从负面来看,通胀应该会导致更高的利率,而利率(虽然不是完全相关)可能会导致更高的上限利率,但是,正如前面提到的,房产的高NOI可以抵消甚至过度补偿这种影响。将这些优势与房地产的强制还本付息和令人难以置信的税收优惠(折旧、利息扣除、1031延税法)结合起来,它几乎是在为债券而认输,而债券在多样化投资组合中总是占有一席之地。

我认为,需要资本升值和投资组合的当期收益的投资者,应该配置更多资金,通过债券直接投资房地产。就我个人而言,我的投资组合将一直是增持直接实际资产,减持固定收益资产,因为我相信我有在房地产领域进行稳健投资的能力,胜过美联储控制通胀的能力。

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