广州未来发展的重点在南沙有两个岛尖一个横沥

广州未来发展的重点在南沙,而南沙有两个岛尖,一个灵山一个横沥。目前灵山在售的房地产已经很多,均价3.5万左右,很多人认为偏高;横沥暂时没有在售的楼盘,预计第一个开卖的是葛洲坝的盘,望江、靠近地铁,目前对内销售价不足3万。

一般认为横沥配套设施不及灵山,所以售价方面可能略低。很简单的道理。买房子分为刚需合投资。刚需是一定要买的,买了一定要住的,而且尽快要住。横沥的配套设施进展远不入灵山,买了不能住,买了又有何用?因此这方面的买家会比灵山少,自然价格要略低才能卖出。

当然,还有一些是短炒客,他们买了2、3年也要卖的。经常看见二手房市场有很多不足两年就卖的房子,这些就是短炒客。对于横沥,短炒客也会少一些,因为配套不行,买了两年后无法出手给刚需客,因此这方面进一步压低横沥的售价。

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但如果是投资角度,持有10-20年,就完全不用考虑这个问题。10年之后,灵山有的设施横沥都有,而横沥靠近地铁口的优势灵山永远不会有。因此,非刚需客完全不必考虑横沥近期设施不完善的问题。横沥估计有很多都是此类购房者。

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明年横沥葛洲坝开盘的话,如果3.5万以内,我觉得可以放心买入,持有10-20年,年化收益7.2%没问题,也就是10年翻一倍,20年4倍,2040年涨到14万卖出。如果仅算首付三成,其余贷款,那么收益率还会更高。

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有人说14万可以买到珠江新城望江豪宅了。要知道,20年后,珠江新城已经是珠江旧城,而横沥正直壮年,国际金融论坛永久会址、广州期货交易所、大湾区银行等早已进驻,或许横沥岛尖已经成为取代珠江新城的金融中心,毕竟珠江新城压根就没有像样的全国性金融牌照。再说20年后的14万跟现在的14万也不是一个概念。

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制约珠江新城和越秀发展的是交通问题,每天上下班从番禺到越秀超级堵车,平均时速10公里。南沙不会有这样的问题。哪怕现在每年增加3、4万人,20年也有60-80万人,加上目前的80万,基本上150-200万人的规模没问题,撑得起14万的房价。

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而且20年的房子出售也是没问题的,不超过30年其实银行贷款问题不大,接盘的还是可以贷款的。但那时候珠江新城的房子楼龄都30-40年了,银行未必愿意贷款。现在银行愿意给珠江新城的房子贷款是因为它还比较新,你看银行愿意给越秀的老破小贷款么。20年后,珠江新城也是老破小,或者大老破。

珠江新城的房子户型设计很有问题,南北对流很少,南北对流+望江几乎没有,柏悦府或许有,但不是临江,因此,南北对流+临江还是没有,广粤尊府没有,汇悦台也没有。但南沙有很多。大家都是一条江,20年后,凭什么“珠江旧城”比“南沙新城”贵?

影响房价的核心因素是什么?学区?一口盐汽水喷过去。汇悦台的学区在南国小学,柏悦府在天河实验一小,有个啥影响呢?只有老破小才靠学区。但随着小学集团化学区的影响越来越小。真正影响房价的因素是距离核心CBD的位置。有钱人也要工作的,每天山下班的时间越短越好。老人家没所谓,因此老人家会买风景好的房子,比如南沙湾,但那边肯定涨不过横沥,因为距离核心CBD太远。柏悦府这种马路边离江这么远猎德回迁房旁边的房子为何卖得起价?因为它距离花城汇CBD实在太近了。尚东君御也是一样的道理,哪怕旁边兴盛路再吵也能卖得起价。你去增城花都肇庆山清水秀的地方买套别墅看会不会涨?

横沥就是未来的核心CBD,因此横沥的楼盘大概率是南沙的火车头。广州期货交易所再横沥不在灵山,这也是它压过灵山的一个因素。

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