关于美国两大房贷机构“房利美”和“房地美”

关于美国两大房贷机构“房利美”和“房地美”(以下简称“两房”)近期从纽约证券交易所退市的问题,我们已在之前的热点问答中明确表示,我国外汇储备没有投资“两房”股票。而“两房”债券价格稳定,还本付息正常。一些读者反映,希望进一步了解美国“两房”本身以及“两房”股票、债券的相关情况。我局编写了相关背景知识问答,供大家参考。

问1:“两房”是什么类型的企业?如何看“两房”在美国金融体系中的地位?

答:“两房”是美国最大的两家住房抵押贷款机构――联邦国民抵押协会(简称房利美,Fannie Mae)和联邦住房贷款抵押公司(简称房地美,Freddie Mac)的简称。“两房”是由美国国会立法设立的政府支助机构(Government Sponsored Enterprises),目的在于为住房抵押贷款市场提供稳定而连续的支持,提高住房抵押贷款的可获得性。

两家机构开展的业务是美国住房政策的重要组成部分。美国的住房政策是政府公共政策之一,自1932年构建联邦住宅贷款银行系统以来,逐渐形成了以“两房”为主、私人抵押贷款机构为辅的住房抵押贷款二级市场,通过政府干预和市场化运作相结合的方式,为住房建设提供资金保障。“两房”是美国房地产市场的支柱,两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%,次贷危机以来达到80%以上。

“两房”不仅在美国房地产市场具有重要地位,而且对金融市场稳定至关重要。两家机构拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元。在“两房”债券投资者中,70%以上是养老基金、共同基金、商业银行和保险公司等美国国内投资者,具有系统性的关键作用。

次贷危机爆发初期,美国政府还依赖这两家机构缓解危机,采取了降低对它们的资本金要求、扩大其单一贷款上限等多项措施,增强其在危机解决中的作用。随着危机深化,美国房地产市场大幅调整,加之自身经营不善,两家机构也出现了问题。美国政府随后接管了“两房”,将对其的支持进一步显性化。目前,除财政部已对“两房”总计约1450亿美元的优先股注资外,美国政府承诺在2012年底前将无限额地对两家机构进行注资以弥补净亏损,此后两家机构仍可在各自2000亿美元的限额内向财政部申请注资。另外,美联储和财政部还累计购买了超过1.4万亿美元的“两房”债券,约占“两房”拥有和担保资产总量的25%,成为“两房”债券的最大持有人。

美国政府多次承诺未来任何改革都会保障“两房”有能力支付相关债务。在不久前举行的第二轮中美战略与经济对话中,提出会继续加强对政府支助企业的监管,确保它们具有足够资本和能力以履行其财务责任,并将听取所有利益相关者的意见,采取合适的方式进一步推进改革,确保政府支助企业具备履行偿债义务的能力。

问2:“两房”发行的股票情况如何?为何退市?

答:房利美和房地美分别于1970年和1989年在美国纽约证券交易所公开上市,房利美还在芝加哥股票交易所上市。房利美和房地美除优先股外,在市场上流通的普通股票分别约为11.4亿股和6.5亿股。在2007年美国次贷危机发生前的10年间,“两房”股价长期稳定在50-70美元,并进行定期分红,因此受到投资者追捧。次贷危机爆发后,受美国房地产市场持续放缓影响,“两房”出现巨额亏损,股价大幅下跌。随着危机恶化,2008年9月政府接管“两房”,“两房”股价跌破1美元,此后较长时间内在1美元上下波动。

今年5月中旬以来,房利美股价连续30个交易日平均收盘低于1美元,按纽约证券交易所规定,应选择退市或采取合并聚集(reverse split)等方式以使股价恢复至1美元以上。目前美国政府持有“两房”约80%的股份,成为其最大股东,其余股东所持股票市值总计不到10亿美元,“两房”实际上已不再按普通商业模式经营。在此情况下,“两房”监管部门联邦住房金融管理局宣布“两房”股票于2010年7月7日退市。退市后“两房”股票将在场外市场继续交易。

问3:什么是“两房”发行的普通机构债券?目前市场表现如何?

答:“两房”发行的普通机构债券是指“两房”发行的优先无抵押债券。“两房”通过发行这类债券筹集资金,投资于住房抵押贷款和相关证券化产品等。两家机构一直被视为美国政府机构,在“两房”股票退市后,美国政府已签署的对“两房”注资、为其补充资本金的法律合约不受影响,“两房”债券至今仍然保持AAA的最高信用评级。“两房”债券市场容量大,流动性较好,是国际金融市场上重要的债券投资领域之一。2008年底,美联储宣布购买2000亿美元“两房”普通机构债券,进一步提升了债券的安全性和流动性,保障了市场运行平稳,旧债还本付息和新债发行正常。

以房利美为例,2009年房利美发行普通机构债券705亿美元,是2007年发行规模的2.2倍。从投资者地域看,美国本土占比约73%;从投资者类型看,共同基金、保险、养老金等机构投资者占比约63%,中央银行占比约19%。“两房”普通机构债券的收益稳定。以“两房” 发行的普通机构债券为主要部分的美国普通机构债券市场指数,在危机最严重的2008和2009两年间,累计收益率为10.7%,2010年以来收益率为3.9%。

问4:什么是“两房”担保的房贷抵押债券?目前市场表现如何?

答:房贷抵押债券(Mortgage Backed Securities,简称MBS)是指以金融机构发放的住房按揭贷款为抵押品发行的债券。“两房”等政府支助机构对符合它们各项标准的房贷抵押债券提供担保,获得它们担保的房贷抵押债券称为机构类房贷抵押债券。与“两房”普通机构债券相比,“两房”担保的房贷抵押债券除了有“两房”的信用作担保,还有抵押资产池作为偿债保证,即具有“双重保证”。

2008年底,美联储宣布购买“两房”担保的房贷抵押债券1.25万亿美元,进一步提升了市场流动性。目前该购买计划已完成,市场反应良好,旧债还本付息和新债发行正常。“两房”担保房贷抵押债券的收益稳定。以“两房” 担保的房贷抵押债券为主要部分的美国机构类房贷抵押债券市场指数,2008和2009两年间累计收益率为14.9%,2010年以来收益率为4.6%。

问5:“两房”股票退市后,“两房”债券的市场表现如何?

答: “两房”股票与“两房”债券不同。一般而言,股票对应的是对公司的所有权,而债券对应的是对公司的债权,两者分别在不同的市场上交易。2010年6月16日,“两房”股票将从交易所退市的消息宣布后,“两房”债券价格未受到负面影响。

从市场表现看,股票退市不仅没有对债券产生负面影响,各期限机构债券和房贷抵押债券(MBS)相对美国国债利差还有所收窄,债券价格出现了上涨。以30年期机构类房贷抵押债券市场指数为例,7月13日其市场报价比宣布退市时上涨约0.8%。

从新发债情况看,“两房”股票宣布退市后, “两房”债券的新融资活动未受到负面影响。例如房利美7月8日公开发行了60亿美元3年期普通机构债券,7月以来“两房”担保的房贷抵押债券合计新发逾366亿美元。总的来看,“两房”新发债券认购状况良好,二级市场交投活跃,流动性充分。

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